住宅を建てる時に必ず出てくる”諸費用”。
“建築費の10%程度用意しておいた方が良い”
と言われるけど、曖昧でよくわからない。
そして答える側も、
適当にならざるを得ない理由があります。
理由はのちほど・・・
本当のところ、いくらぐらいかかるものなのでしょうか？
私の働いている会社の内訳でお話ししたいと思います。
この記事は
- 諸費用というものがどういうものかざっくり知りたい方
- きっちりでなくても良いからどのくらいの費用がかかるか知りたい方
には参考になるかと思います。
注文住宅の諸費用は最低でも200万円は欲しいところ
家を建てる時に急に大きな出費が出てくるのって怖いですよね。
その代表格が諸費用です。
場合によっては現金で支払う必要があり、
手元の自己資金の使いどころを
はじめから考えておかねばなりません。
しかしこの諸費用、
家を建てるために必ず必要なのにどこか曖昧としています。
一般的には諸費用はこのようなものを指します。
- 印紙代
- 登記費用
- 住宅ローン保証料・手数料(+つなぎ融資金利・手数料)
- 火災保険料・地震保険料
- 各種申請料・検査料
- 地盤調査費用(+地盤補強費用)
- その他費用(地鎮祭物品・引っ越し費用等)
ただし、特にこれといった決まりごとは無く、
会社ごとに諸費用の項目に入れる内容は変わります。
例えば私の所では、
外構工事や照明・カーテン工事・エアコン工事なども
諸費用の項目で見ています。
これらは本体工事でも良いのですが、
最近は、
「自分で好きなものを用意したい、ゆっくり選びたい」
という方が増えてきているため、
わざと建築工事から抜いています。
このように各社の対応が
それぞれ異なるため”諸費用”というものが
わかりにくくなっています。
そのことを踏まえて改めて
税込み2400万円の建築費で
住宅ローンの借り入れを3,500万円とした場合の
諸費用の概算を出してみました。
同じ2400万円の住宅でも地盤や申請、銀行への保証料の支払や保険の補償内容によって170～470万円と大きく差が開く
仮に外構工事・照明工事・カーテン工事・エアコン設置工事が
全て本体工事2400万円に
含まれているとしましょう。
その場合でも諸費用の合計が
だいたい170万円から470万円と
300万円もの大きな開きがあります。
細かい内訳は後で説明しますが
170万円(建築費の7%)で済む場合は例えば
- 銀行でローンを組む場合の保証料を毎月支払うローンに上乗せして払う
- 火災保険は最低限度のものに入る
- 地盤改良の必要が無い
- 確認申請以外の申請をしない
※銀行の保証料を月々の支払に上乗せすれば、当初支払は
すくなくできますが、当然一括払いよりも多く費用がかかるため、
なるべくなら先に支払っておきたいところです。
一方
470万円(建築費の20%)かかる場合は例えば、
- 銀行の保証料を先に一括で支払う+80万円
- 地盤の状態が悪く、鋼管杭工事が必要+200万円
- 長期優良住宅認定申請をする+20万円
こういったことが考えられます。
なかでも特別大きいのが地盤改良費と上下水道の引き込み状況です。
2400万円の注文住宅諸費用の内訳をざっくりご紹介
印紙代
建物分として約3万円です。
登記費用
表示・保存登記を含めて約15万円です。
住宅ローン保証料・手数料・抵当権設定費用
保証料を先に一括払いした場合、銀行ローン3500万円で約100万円です。
※つなぎ融資を受ける場合はさらに必要になります。
あと、保証料を金利に入れて支払う場合は、当初は20万円前後の出費でおさえられます。
火災保険料・地震保険料
５年で約15万円です。ですので当初かかる諸費用として15万円とします。
※最低限の内容です。補償内容で大きく異なります。
確認申請手数料・設計図面代金
併せて約60万円です。
長期優良住宅認定申請をる場合20万円程度、
フラット35申請する場合10万円程度
それぞれ追加になります。
これらの金額は全て申請に対する費用です。
長期優良住宅に適合させるために建物仕様を変えなければならない
ハウスメーカーの場合は建築費も上がる可能性があります。
地盤調査費用・地盤改良費用
地盤調査費用は約３万円ですが、
地盤改良が必要だと判定された場合は大金がかかります。
目安程度ですが、木造２階建てだと
そこまで悪くない場合、柱状改良等で対応50～100万円
かなり悪い場合鋼管杭で対応150～250万円
です。
上下水道負担金
条件によって大きく異なりますが、
接道部分に下水本管が来ていて
敷地に既に水道が引きこまれている場合、
それぞれ使えるようにするために
かかる申請費用が約20万円でみています。
※浄化槽だったり、上下水の本管の状況で大きく変わります。
その他費用（地鎮祭・引っ越し・雑工事費用）
地鎮祭費用は約5万円です。
引っ越し費用は状況次第ですが約15～20万円です。
他私の会社で本工事に入れていない金額
外構工事は100万円
照明工事は30万円
カーテン工事は30万円
エアコン工事は20万円
です。
この工事部分の合計は180万円になります。
まとめ：とりあえず建築費の20%は確保しておきたい
先ほどの工事を全て足した場合、
170+180=350万円
となるので
建築費用2400万円の15％程度
470+180=650万円
となってこちらは
建築費用2400万円の27%程度
にもなっています。
最終的にどの程度必要になるのかは、
家づくりのはじめの段階では予測ができません。
ですので、諸費用としてとりあえず建築費の20%を目安に
確保しておきたいところです。
とはいったものの、
諸費用は建築費用の○○%で伝えるよりは
○○万円ですと言ってあげた方がわかりやすいのは
わたしだけでしょうか・・・
繰り返しますが、注意しなければいけない部分は
地盤改良の有無と上下水道の引き込みの状態です。
土地の購入前に上下水道の費用もチェックして、
さらに地盤調査ができれば最高です。
（地盤調査は渋る方も多いかもしれませんが・・・)
土地を購入する前に使いたい便利サービス
ちなみにひとつの目安をつけるものとして、
ジャパンホームシールド株式会社のサイトに、
建築予定地の近くの
地盤の状態（強度や液状化の危険性など）を
把握できる便利なサービスがあります。
https://www.j-shield.co.jp/sumaken/function-of-ground-map/
ブラウザー版とアプリ版があります。
下の画像はブラウザー版で、銀座周辺の地盤状態を検索してみました。
もちろん無料なので、
土地の購入の前にこちらで一度チェックしてみると
よいでしょう。（もちろん100%判断できるものでは
ありません。)
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